http://money01.happy-plans.net/ 借り換えとは銀行で借りている住宅ローンの支払いの見直しをするために別の金融機関で借り直しをすることです。借換をすることで低金利の住宅ローンにスイッチしたり金利の上昇を考えて固定金利に切り替えたりすることです。メリットについては人それぞれなのでシュミレーションをしてメリットがどれくらいありそうかチェックしましょう。その時金利優遇のキャンペーンなどの場合は、かりかえの条件を確認しておくことです。支払いだけでなく保証料や手数料などの諸費用も見ておくことがコツです。確定申告での控除なども要チェックです。借り換えの手順や人気のランキングなどもご紹介します。あと各銀行の比較もしておきましょう。 ja http://money01.happy-plans.net/ http://image.profile.livedoor.jp/icon/money1212_60.gif http://money01.happy-plans.net/archives/27550.html 住宅ローンの借り換えは比較をすることがコツです。 そのためには、まずローンのことを知っておくことが大切です。仕組みを理解していないと銀行でシュミレーションをしてもらって比較をしても自分にあったものかどうかあまりよくわからないのではないでしょうか。 単に... money1212 2008-09-18T10:41:55+09:00 比較 そのためには、まずローンのことを知っておくことが大切です。仕組みを理解していないと銀行でシュミレーションをしてもらって比較をしても自分にあったものかどうかあまりよくわからないのではないでしょうか。

単に金利が安ければいいというものであればそれでもいいかも知れませんが、いろいろ相談してしっかり考えたいのであればこちら側も相談者としても知識を蓄えておく必要があります。
もちろん分からないことは質問してシュミレーションもしてもらってメリットがどれくらいなのか検討しましょう

比較のコツは、自分に基準を持つことです。
変動金利がいいのか固定で行くのかこういったことは自分の基準で決めましょう。変動と固定金利を比較してもどっちがいいかは答えが出にくいです。

なぜなら同じローンですが金利の面では性質がことなりますのでどちらがいいか比較は困難です。
結局は、金利や返済に対する自分の考え方で決まります。

レートが上下するのが気になって仕方ない人や支払い額を確定させておきたい人、将来の利率の上昇リスクを回避したい人は、固定を選ぶでしょう。
また少しでも現状安い方がいい人やレートの動向にあまり気にならない人、変動金利の方がメリットがあると思っている人（例えば、金利上昇があっても限定的と考える人）は、変動を選ぶでしょう。
]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27546.html 借り換えシュミレーション　元利金等がほとんどです。 この返済方法は、どこの銀行でも取り扱っています。元利金等返済とは、最も多く採用されている返済方法とされています。なぜなら元金均等に比べて、返済計画が立てやすいという特長があるからです。 この返済方法は... money1212 2008-09-14T23:13:23+09:00 シュミレーション　元利金等 この返済方法は、どこの銀行でも取り扱っています。元利金等返済とは、最も多く採用されている返済方法とされています。なぜなら元金均等に比べて、返済計画が立てやすいという特長があるからです。

この返済方法は、月々の支払額（元金＋利息の合計額）が同じ額になるように返済していく方法となっています。
元金均等返済に比べるとローン残高の減少スピードが遅くなってしまうため、総支払利息は元金均等返済よりも増える。
住宅ローンの借り換えの際に作ってもらえるシュミレーション元利金等を元金均等返済と比較してみましょう。そうすればきっと分かりやすいと思います。


ちなみに元利均等返済における毎月の返済額の計算方法は、かなり複雑な式による計算方法で単純な電卓での計算は、難しいです。

ほとんどの金融機関がこの返済方法を採用しており、それに変動金利（固定金利選択型）となっていて、たいていは5年に一度支払額を見直しし、半年に一度金利の見直しがなされます。

そしてこの金利の変動をさせないために、固定金利（2年、3年、5年、10年など）を一定期間のみ選択することもできるようになっているタイプの住宅ローンが多いです。

]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27535.html 借入金額を返済回数で割って計算した元金に、残高に対する利息を上乗せして返済する方法。毎回、一定額の元金が返済されるので、元利均等返済に比べて、ローン残高の減少が速く、同一の融資額・返済期間・金利が同じであれば最終的には支払利息の総額が少なくなる。ただし最... money1212 2008-09-11T07:38:55+09:00 シミュレーション　元金均等
当初は、月々の返済額が大きいので返済に余裕のある人向けとなっています。ちなみにこの返済方法は、取り扱っている金融期間は少ないです。

もし支払いに余裕があるならこの返済方法は、利息負担が元利均等返済よりもそう支払利息の負担が小さいのでこの条件で借り換えをしてもいいと思います。取り組む際には、将来の資金計画を含めて、月々の返済負担について最初は大きく後になるほど軽くなっていきます。これは、残高に応じて支払利息が返済元金に加算されるためです。
つまり後になるほど残高が少なく金利の負担が減っていくためです。


一度シュミレーションを元金均等でやってみてもらってください。
ここで説明しても分かりにくいかもしれないですが、元利均等のシミュレーションと比較してみると分かりやすいです。

ただし、先に述べたようにこの返済方法を取り扱っている銀行は、あまりありません。

]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27522.html フラット３５に借り換えができる保証型というものがあります。 フラット３５の特徴は、全期間固定金利ということです。つまり借り入れの時点で返済終了までの返済額が確定、返済途中で金利が変わることがないのです。 住宅金融支援機構は、金融機関が提供する住宅ロー... money1212 2008-09-08T16:08:16+09:00 フラット35 フラット３５に借り換えができる保証型というものがあります。
フラット３５の特徴は、全期間固定金利ということです。つまり借り入れの時点で返済終了までの返済額が確定、返済途中で金利が変わることがないのです。

住宅金融支援機構は、金融機関が提供する住宅ローンフラット３５（保証型）で返済が遅れた場合等に金融機関に対し保険金を支払う住宅融資保険（保証型用）を引き受けします。

フラット３５（保証型）を担保として発行される債券等の債務支払保証を行い金融機関が長期固定金利の住宅ローンを取り組みやすくするしくみを支えています。

金利上昇が心配な方や支払額を確定させたい方にお勧めです。
変動金利の不安よりも安定した支払いで計画を立てて返済したい人向け。
保証型を扱っている金融機関が少ないのが特徴です。通常のフラット３５なら取扱をしている金融機関は多いです。もちろん通常のフラット３５では借り換えはできません。
]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27517.html 住宅ローン 借り換え 住宅ローンの借り換えでメリットを出そうと色々な銀行に相談しました。 特になる方法として考えたのは、もともと住宅金融公庫（住宅金融支援機構）からの借入で金利が３％後半だったからです。レートが高かったので低金利の銀行の住宅ローンに借り... money1212 2008-09-05T09:16:35+09:00 メリット　得
住宅ローンの借り換えでメリットを出そうと色々な銀行に相談しました。
特になる方法として考えたのは、もともと住宅金融公庫（住宅金融支援機構）からの借入で金利が３％後半だったからです。レートが高かったので低金利の銀行の住宅ローンに借り換えをするとメリットがでるようでした。

色々な銀行にシュミレーションをしてもらってどのくらいの金利で借りられるのかじっくり何度も足を運んで（ちょっと面倒でしたが）相談しました。いくつかあたっているうちに親身になって相談してくれる行員さんがいてなかなか感じが良かったです。
自宅を購入した際の登記に関しても登記簿謄本の見方説明もしてくれてなんとなく気が合うというか安心できるというかそんな感じがしました。
某銀行では面倒くさいのかあまり相手にしてくれませんでした。結構有名で大きな銀行なんですけどね。

結局のところ話を聴けた銀行に借り換えをすることにしました。
金利優遇もまずまずです。全期間での対応ですのでかなり得した感じです。

借り換えのメリットで支払いが月々1万2千円くらい浮きました。
子供の学費も考えないといけないんですが、その前にお金が浮いて得した分で家族旅行をすることになりました。いま計画中です。
支払いが浮くとそれだけ使えるお金が増えるので楽しみも増えそうです。
]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27510.html 住宅ローン借り換え　条件は、一般的に言われるのが、残高1000万円、金利１％とよく言われますが、そうなっていないからと言ってメリットが出ないわけではありません。 例えば自己資金を投入して借り換えのローン額を減らすとか 今変動金利で今後のレート上昇が心配だか... money1212 2008-09-02T23:12:49+09:00 条件
例えば自己資金を投入して借り換えのローン額を減らすとか
今変動金利で今後のレート上昇が心配だから金利差があまり大きくないけど支払額のメリットよりも固定金利に変えてしまってリスク回避するなど色々な方法があります。

つまり借り換えで金利を見直すのですが金利差に注目するのか金利体系（固定・変動）に着目するのか、借入額をどうするかまた返済期間を短縮するとか、色々考えられます。
単純に条件にあっていないからといってあきらめるのは、早いです。

返済プランを色々検討することで自分にあったものが選べます。
ただし、自分がどうしたいのかライフプラン（子供の学費や生活費）を考えて返済計画を立てましょう。

また、店頭で相談することで金利優遇も受けられる場合があるので優遇の条件などもどんなものがあるのか、どのくらい優遇を受けられるのかその期間は、住宅ローン完済まで適用されるのかなどもしっかりチェックしておきましょう。

]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27475.html 住宅ローン控除を受けていた人は、借り換えをした後も控除はそのまま利用できます。 ただし、借換にさいして、諸費用も借りた場合にはその部分に関しては対象外ですので、手続きの際には、注意が必要です。 詳細は、金融機関で確認するといいでしょう。要は住宅取得のた... money1212 2008-08-31T22:51:19+09:00 控除 住宅ローン控除を受けていた人は、借り換えをした後も控除はそのまま利用できます。
ただし、借換にさいして、諸費用も借りた場合にはその部分に関しては対象外ですので、手続きの際には、注意が必要です。
詳細は、金融機関で確認するといいでしょう。要は住宅取得のための費用ではなく、単に借り換えをしたときの費用なのでその部分は、控除対象外なのです。


後もう一つあります。
借り換えで期間短縮をした場合に残存期間に注意をする必要があります。
残存年数も一定期間以上の残存期間がないと控除対象外になります。
これは、借り換えをしたときというよりも一部繰上返済をして期間短縮した人にも当てはまることです。

このことを知らないまま期間短縮をしたために控除ができなくなってしまう例があります。
もちろん控除をとるか金利負担を取るかどちらか選ぶことになるのですが、知らないままですと年末になってびっくり何てこともありえるかもしれません。

正式には住宅取得等特別控除。一般的に住宅取得特別控除、住宅ローン控除ともいう。自宅を購入、増改築で、2001年7月から2004年12月までに入居した人が対象。
控除期間最長10年。還付額は年末のローン残高に1％をかけた額となり最高50万円。
10年で最大500万円の税額控除額。

ただし、所得税の減額または還付額は、支払予定あるいは既に支払った所得税額の範囲内。また、2005年以降入居では、税額控除額が順次縮小している。
自分がどのときに入居して住宅ローンを組んだのかを把握しておきましょう。

]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27463.html 借り換えの諸費用とは、ほとんどが手数料です。 具体的には、銀行の住宅ローン借り換え手数料、登記関係手数料（抵当権設定及び抹消、司法書士報酬）、借り入れ銀行への返済手数料あとは、保証料などが必要です。 保証料は、一定の料率があり借入期間と額によって金額が決... money1212 2008-08-29T09:41:54+09:00 手数料　諸費用 具体的には、銀行の住宅ローン借り換え手数料、登記関係手数料（抵当権設定及び抹消、司法書士報酬）、借り入れ銀行への返済手数料あとは、保証料などが必要です。
保証料は、一定の料率があり借入期間と額によって金額が決まります。要は、期間が長く額が大きいほうが高くなっています。

固定金利選択型の住宅ローンで固定金利選択期間中での返済であれば、通常の変動金利期間中の一括返済よりも手数料は、高くなるはずですので注意が必要です。


ちなみにこれら諸費用については、借り換えにまとめて（借り換えの商品によっても変わります）借入をすることができる場合があります。（金融機関に確認してください）
手持ち資金として諸費用がほとんどなくてもその分の借入をすることで借り換えができるようになっています。

もちろん当然ですが、その分の金利負担があることを忘れてはいけません。
でも資金が少ない人でもこの計画でシュミレーションをしてメリットがあるようであれば、借り換えをしてもいいということになります。自己資金を投入して借入を減らしておくことが理想ではありますが、先ほどのようにメリットが出るようあれば、一つの方法です。つまり、借り換えのメリットの一部から消費用を充当していると考えてもいいかもしれません。

]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27460.html 住宅ローンを組むと保証料が必要です。借り換えでも必要です。 保証料とは、銀行から借り入れをする際に保証会社が保証人の役割をしてくれます（保証業務）そのために支払う手数料のようなものです。 借り入れ金額と期間によって決まります。つまり額が大きいほどまた期間... money1212 2008-08-27T19:51:58+09:00 保証料 保証料とは、銀行から借り入れをする際に保証会社が保証人の役割をしてくれます（保証業務）そのために支払う手数料のようなものです。
借り入れ金額と期間によって決まります。つまり額が大きいほどまた期間が長いほど保証料は、高額になってきます。

借り換えをする際に保証料が必要になりますが、当初の住宅ローンにも支払っていたら使わなかった期間分は、一部手数料を差し引かれて返ってきます。
つまり、当初の住宅ローンで35年分の保証料を支払っていて借り換えをする際に残り25年となっていた場合は、利用したのは10年分ですから25年分相当は、利用していませんから一部手数料等を差し引かれて戻ってきます。

ただし、ここで注意しておくことは、当初保証料を不要で契約していた場合です。
もともと保証料が不要であったり、その相当分は、月々のローン返済額に上乗せして支払っていたりしている場合など・・・つまり、先払い一括でないと保証料は、返ってきません。
はらっていない保証料は、そもそも帰ってくるものがないからです。
このあたりの条件は、借り換えをする際に確認しておきましょう。
戻ってくる費用が異なれば、借り換えの手持ち費用が変わってきます。

]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27444.html 住宅ローンの借り換えで繰り上げ返済も同時に行うことでメリットを出すことも可能です。 つまり、自己資金を投入して借入額を減らしておくことで月々の返済額を見直しの効果を大きくするものです。 そうすれば、借入額を減らすことで後日繰り上げ返済をするよりも手数料... money1212 2008-08-25T22:53:08+09:00 繰上げ返済 つまり、自己資金を投入して借入額を減らしておくことで月々の返済額を見直しの効果を大きくするものです。

そうすれば、借入額を減らすことで後日繰り上げ返済をするよりも手数料がかからなくてすむということになります。
また、返済額を減らさずに借入期間を短縮することで、短くなった分は金利負担がないので月々に返済余裕がある場合は、返済額を増やして住宅ローンを早く終わらせる方向に持って行く方法が最善の方法であると考えます。
繰上返済も借り換え時に上手く使えば、効果的に借り換えを進めていくことが可能です。

ちなみに、返済が大変なので借り換えで借入期間を延ばす方法というのは
（例えば　住宅ローン残り2000万円・借入期間20年　であれば　借り換え額2000万円・借入期間３０年　とすることは、まずできないと考えられます。
これは、当初の借り入れよりも条件が悪くなるので、つまり借入期間の延長となるので借り換え対応してくれる金融機関は、ないと思います。

この場合は、返済に苦しいということなので、もしそうしたいのであれば、今借りている金融機関に相談しましょう。

]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27436.html 住宅ローン 借り換え 低金利 住宅ローンの借り換えは金利の差がポイントです。ですが、金利を比較するときに大切なのが今の契約内容と借換後の内容について知っておく必要があります。 つまり変動から変動の単純な借り換えであれば一般的には、金利差がメリットとして考... money1212 2008-08-23T12:38:05+09:00 金利 住宅ローンの借り換えは金利の差がポイントです。ですが、金利を比較するときに大切なのが今の契約内容と借換後の内容について知っておく必要があります。

つまり変動から変動の単純な借り換えであれば一般的には、金利差がメリットとして考えられますが、変動から固定であれば、金利差のメリットが少なくても（むしろなくても）今後の金利上昇リスクを回避するための借り換えと考えることもできますし、
今が固定で変動に切り替えるということもありえるわけです。この場合は、価格上昇リスクを含むことになりますが、借り換えも低金利ななかそのメリットを受けることができるわけです。

借り換えの金利時代で低金利なものですからどのようなローンの組み方をするのかでメリットやリスク回避をするのかといった、借り換え　の得な価値観（返済額軽減なのかリスク回避なのか）は、それぞれの個人個人の価値観によるものだと思います。

現在の景気状況の中借り換えをしたい、見直しをしたいという人が多く。金融機関意相談している人も増えてきているようです。まず自分自身が返済についてどうしたいのか、返済を軽くしたいのか早く返したいのか、上昇リスクを回避したいのか相談する前にしっかり考えておきましょう。

つまり、総返済額を抑えるため、金利上昇リスクを回避 、返済額を抑える借換えなど借り換えにはいくつかパターンが挙げられます。ただし、金融機関でできる、できない事はあります。



]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27433.html 住宅ローンの借り換え　必要書類は、基本的に借り換えといっても住宅ローンの借り入れ申し込みですから、審査が必要となります。 シュミレーションの内容などで借り換えの契約内容に納得がいけば、借り換えの申込となります。 まず申込者の収入が分かる書類として、源泉... money1212 2008-08-20T08:38:09+09:00 必要書類 シュミレーションの内容などで借り換えの契約内容に納得がいけば、借り換えの申込となります。

まず申込者の収入が分かる書類として、源泉徴収票、課税証明（住民税決定通知書）
その他申込者の確認書類として、保険証・（免許証）住民票、印鑑証明書
現在の借り入れ内容として住宅ローンの返済予定表と返済していた通帳、そして他の借り入れがある場合はその返済予定表など借り入れ状況の分かるもの。

現在の自宅の資料として、公図・地積図・建物図面・登記簿謄本・火災保険の写し
この自宅の登記関係資料は、自分で法務局に行けば取り寄せることが可能です。初めて法務局に行く人は、係りの人に聴きながら手続きをすればいいと思います。
ただ、法務局に行く時間がない人などは、借り換えに必要な書類を金融機関にお願いすれば、司法書士を紹介してくれますので、司法書士に取り寄せしてもらう方法があります。ただし実費＋手数料が必要となります。
これらに借り換えの申込用紙を添えて審査をしてもらいましょう。

審査結果は、各金融機関によりますが数日から1週間程度はかかるでしょう。
仮審査（事前審査）が終了しOKとなれば、あとは本審査（正式申込）となります。

]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27357.html 住宅ローンの借り換えのコツは、いい金融機関の担当者を見つける。これは結構ポイントだと思います。なぜなら、借り換えの手続きを始めてみると分かると思いますが、書類も結構多く、それだけチェックするポイントもたくさんあり、メリットがあるのかどうかのシュミレーショ... money1212 2008-08-17T20:31:27+09:00 コツ

自分自身でも手間なんですから、それを担当の方が見て相談にのってもらうとなると担当の人もかなり面倒だと思います。シュミレーションをしたところで自分の銀行でやってくれるのかもわからないですからこれらの相談をしても無駄になることがかなりあるんだと思います。


いくら金融機関だからといっても相手も人間です。忙しい時期や時間帯に行くとあまり相談にのってくれなかったり、親身になってこちらの話を聞いてくれないこともあるかもしれません。
こちらの話を聞いてくれてどこまで対応してくれるのかこれは、話しをして見ないと分からないところです。でも複数の銀行で住宅ローンの借り換え相談をするとコツが分かってくると思います。
]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27362.html 住宅ローンの借り換えの手順として大切なことは、まず第一に自分の契約内容を知ることです。マイホームを買ったときに契約書類などは袋に入れたまま引越のときにどこかにしまっておいたままになっているってことはないですか？ でも安心してください。ほとんどの人が大... money1212 2008-08-17T18:49:30+09:00 手順 住宅ローンの借り換えの手順として大切なことは、まず第一に自分の契約内容を知ることです。マイホームを買ったときに契約書類などは袋に入れたまま引越のときにどこかにしまっておいたままになっているってことはないですか？

でも安心してください。ほとんどの人が大体そんな感じですから・・・
まずは今の契約内容がどうなっているのか確認しましょう。住宅ローンの借り換えの手順の第一歩です。

確認をするためには、返済予定表（償還明細）があると思います。これは、借り入れをしている金融機関から郵送されてくるものですから、なくさないようにしましょう。
万が一なくしてしまったら、金融機関に連絡して送ってもらうようにしましょう。

返済予定表でまず、今の住宅ローンの残高、残りの返済期間、今の金利をチェックします。
今の金利は、変動金利か固定金利か優遇を受けている（または終了している）のかを確認します。分からなければ借り入れしている金融機関で聞いて確認しましょう。
あとは、源泉徴収表、できれば自宅の登記簿謄本（とりあえず購入当時のものでもいいと思います）があればいいと思います。

これらを持っていろいろな金融機関の窓口で住宅ローン借り換えシュミレーションをしてもらいましょう。
]]> http://money01.happy-plans.net/archives/27347.html 住宅ローンの借り換えの対象として借り入れしたときにキャンペーンで利率が一定期間金利優遇で、その優遇が期間満了で通常の金利となったものを再度検討して他の銀行で組み換えをするのも借り換えのコツです。 以前は、金利優遇は一定期間のものが多かったのですが、近年... money1212 2008-08-15T08:24:06+09:00 キャンペーン
以前は、金利優遇は一定期間のものが多かったのですが、近年の住宅ローン獲得競争で一定期間の金利優遇から全期間の金利優遇にシフトしているので、当時一定期間の金利優遇ものの借り入れでしたら、今回新たに借り換えをすることで全期間の金利優遇を受けることが可能であれば、金利優遇のメリットを受けることができそうです。

また、購入の際だけでなく、借り換え　キャンペーンを新たにやっている場合もありますのでこまめにチェックしてみるのもいいかもしれません。
気がついたら終わってしまっていたなんて事もありえるかもしれませんから、近くの金融機関をチェックしたり、ホームページなどで確認しておくことをお勧めします。
またキャンペーンをやっていなくても金利優遇を受けられる場合があるので、ホームページや金融機関窓口で相談してみるのも借り換えのコツです。
]]>